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Ley de Vivienda Popular para las Islas — Reforma del Sistema Financiero Nacional para la Vivienda de Costa Rica (Ley N° 10857)

Bufete de Costa Rica 



Actualización Legislativa: 19/02/2026

La Ley N.º 10857, conocida como Ley de Vivienda Popular para las Islas, constituye una reforma estructural al marco normativo del Sistema Financiero Nacional para la Vivienda. Su promulgación en 2026 responde a la necesidad de adaptar la política habitacional a las particularidades de los territorios insulares, garantizando una protección jurídica específica para sus habitantes. Al incorporarse al ordenamiento jurídico costarricense, la norma refuerza la coherencia entre la legislación de vivienda, la planificación territorial y la conservación ambiental. De este modo, se consolida un instrumento legal que armoniza desarrollo urbano y sostenibilidad en las islas.

La normativa aborda, entre otros aspectos, la autorización al Banco Hipotecario de la Vivienda (Banhvi) para otorgar subsidios y bonos dirigidos exclusivamente a los residentes insulares. Regula la interacción entre el Banhvi, el Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos, el Sistema Nacional de Áreas de Conservación y las autoridades municipales o intendentes, estableciendo los criterios técnicos y administrativos que rigen la remodelación, mejora, reparación, reubicación o construcción de viviendas. Asimismo, fija las condiciones de posesión y la delimitación de la zona marítimo‑terrestre restringida donde operarán dichos beneficios. La ley también contempla un régimen transitorio que faculta a las municipalidades sin plan regulador costero a emitir permisos habitacionales por un periodo determinado.

Ley de Vivienda Popular para las Islas — Reforma del Sistema Financiero Nacional para la Vivienda de Costa Rica (Ley N° 10857)

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Bufete de Costa Rica

Entre las disposiciones clave destaca que solo podrán acceder a los beneficios aquellos propietarios que ya posean una vivienda en los territorios insulares, siempre que se cuente con un dictamen técnico fundado emitido por el Banhvi en coordinación con las entidades competentes. El proceso exige la verificación de que la posesión sea pública, notoria y pacífica, cumpliendo con la normativa vigente. El artículo transitorio otorga a las municipalidades, durante ocho años, la facultad de conceder permisos de uso y aprovechamiento para fines habitacionales mientras se aprueba el respectivo plan regulador costero. Estas medidas buscan agilizar la emisión de permisos y la entrega de bonos, garantizando al mismo tiempo el cumplimiento de criterios de ordenamiento territorial y conservación.

Para los profesionales del derecho, la Ley N.º 10857 representa una fuente normativa esencial que afecta la práctica en derecho inmobiliario, administrativo y ambiental. Los abogados deberán asesorar a clientes sobre los requisitos de elegibilidad, la tramitación de los dictámenes técnicos y la interacción con las autoridades municipales, asegurando el respeto de los plazos y condiciones establecidas. Los ciudadanos, por su parte, encuentran en esta legislación una oportunidad concreta para mejorar sus viviendas y regularizar su situación habitacional en las islas. En conjunto, la norma fortalece la seguridad jurídica y promueve un desarrollo sostenible y equitativo en los territorios insulares costarricenses.

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N° 10857

LA ASAMBLEA LEGISLATIVA DE LA REPÚBLICA DE COSTA RICA

DECRETA:

LEY DE VIVIENDA POPULAR PARA LAS ISLAS: REFORMA DE LA LEY DEL SISTEMA

FINANCIERO NACIONAL PARA LA VIVIENDA Y CREACIÓN DEL BANHVI, PARA QUE SE

OTORGUEN BONOS PARA LA CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDAS EN LAS ISLAS

ARTÍCULO ÚNICO

Modifíquese el artículo 66 de la Ley 7052, Ley del Sistema Financiero Nacional para la Vivienda y Creación del Banhvi (Banco Hipotecario de la Vivienda), del 13 de noviembre de 1986. El texto es el siguiente:

REFORMA Art. 66: Se autoriza al Banco Hipotecario de la Vivienda (Banhvi), para que otorgue los beneficios y subsidios a los habitantes insulares, en posesión en la zona restringida de la zona marítimo terrestre, que se indican en este capítulo, exclusivamente para la remodelación, mejoramiento y reparación de viviendas existentes, o bien, para la reubicación y construcción de viviendas cuando medie dictamen técnico fundado, emitido por el Banhvi en coordinación con las autoridades competentes del Sistema Financiero Nacional para la Vivienda, el Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos (Mivah), el Sistema Nacional de Áreas de Conservación (Sinac), y municipios o intendencias, según corresponda, que justifique tal necesidad. Podrán optar exclusivamente por este beneficio aquellas personas que cuenten con viviendas ya existentes en los territorios insulares del país.

TRANSITORIO ÚNICO

Para el cumplimiento y ejecución de esta ley, se autoriza a las municipalidades que no cuenten con plan regulador costero, por un plazo de ocho años, mientras se aprueba el respectivo plan regulador costero, a otorgar permisos de uso y aprovechamiento para fines habitacionales a los habitantes actuales de los territorios insulares que posean viviendas en las islas enumeradas en el artículo 67 de la Ley 7052, Ley del Sistema Financiero Nacional para la Vivienda y Creación del Banhvi (Banco Hipotecario de la Vivienda), del 13 de noviembre de 1986.

Con el objetivo de facilitar la emisión de permisos de construcción y el otorgamiento de bonos de vivienda a los habitantes insulares actuales que requieran remodelar, mejorar, reparar, reubicar o construir sus viviendas según los criterios y visto bueno emitidos por el Banco Hipotecario de la Vivienda.

Para el otorgamiento de dichos permisos la municipalidad deberá verificar que la posesión sea pública, notoria, pacífica y en cumplimiento de los demás requisitos establecidos en la normativa vigente y aplicable.

Rige a partir de su publicación.

Dado en la Presidencia de la República, San José, a los diecinueve días del mes de febrero del año dos mil veintiséis.

EJECÚTESE Y PUBLÍQUESE.

Preguntas frecuentes sobre la Ley 10857 — Vivienda Popular para las Islas

¿Qué establece la Ley 10857?


La Ley 10857 (Ley de Vivienda Popular para las Islas) reforma el artículo 66 de la Ley 7052, Ley del Sistema Financiero Nacional para la Vivienda y Creación del Banhvi. Su objetivo es autorizar al Banco Hipotecario de la Vivienda (Banhvi) a otorgar bonos para la construcción, remodelación, mejoramiento y reparación de viviendas a habitantes insulares que están en posesión en la zona restringida de la zona marítimo terrestre. Rige a partir del 19 de febrero de 2026.

¿Quiénes son los beneficiarios de la Ley 10857?


Los habitantes insulares en posesión en la zona restringida de la zona marítimo terrestre. La ley aclara que pueden optar por este beneficio exclusivamente aquellas personas que cuenten con viviendas ya existentes en los territorios insulares del país. Quedan cubiertas las islas enumeradas en el artículo 67 de la Ley 7052 (Chira, Caballo, Venado, San Lucas y otras de los golfos de Nicoya y Dulce, conforme al texto original).

¿Qué tipos de obra se financian con el bono?


El nuevo artículo 66 de la Ley 7052 autoriza beneficios y subsidios para tres categorías: (1) remodelación; (2) mejoramiento; y (3) reparación de viviendas existentes. Adicionalmente, en casos especiales puede aprobarse reubicación y construcción de viviendas cuando medie dictamen técnico fundado emitido por el Banhvi en coordinación con las autoridades competentes.

¿Quién aprueba la reubicación o construcción nueva?


Para los casos de reubicación y construcción nueva, debe mediar dictamen técnico fundado del Banhvi, emitido en coordinación con: las autoridades competentes del Sistema Financiero Nacional para la Vivienda; el Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos (Mivah); el Sistema Nacional de Áreas de Conservación (Sinac); y los municipios o intendencias, según corresponda. Esta multiplicidad asegura la viabilidad técnica, urbanística y ambiental del proyecto.

¿Cómo se acredita la posesión en zona marítimo terrestre para acceder al bono?


El Transitorio Único autoriza a las municipalidades sin plan regulador costero a otorgar permisos de uso y aprovechamiento para fines habitacionales a los habitantes actuales por un plazo de ocho años, mientras se aprueba el plan regulador costero. La municipalidad debe verificar que la posesión sea: pública, notoria y pacífica, y que cumpla los demás requisitos de la normativa vigente. El permiso es la base administrativa para acceder al bono.

¿Esta ley altera la naturaleza demanial de la zona marítimo terrestre?


No. La zona marítimo terrestre sigue siendo bien de dominio público conforme a la Ley 6043 de 1977. La Ley 10857 no privatiza ni titula a favor de los habitantes insulares: sólo regula el acceso a un permiso de uso y aprovechamiento y a un bono de vivienda. La construcción o mejora se realiza sobre suelo demanial mediante el régimen de uso autorizado, sin transferencia de propiedad.

¿Cuáles son las islas cubiertas por la Ley 10857?


El Transitorio Único remite a las islas enumeradas en el artículo 67 de la Ley 7052. Las principales son las del Golfo de Nicoya: Chira, Venado, Caballo, San Lucas, Bejuco; las del Golfo Dulce; y otras según la enumeración legal. La aplicación práctica depende del cruce de habitantes con vivienda existente y posesión acreditable. Las municipalidades costeras correspondientes son responsables de tramitar los permisos de uso.

¿Cómo se complementa esta ley con la política habitacional general?


La Ley 10857 se inserta en el sistema general regulado por la Ley 7052 (SFNV). Es un régimen especial para situaciones que el régimen general no podía atender por la naturaleza demanial del suelo insular. Coexiste con otras herramientas como la Ley 10477 (Vivienda Productiva) y los programas regulares de bono familiar de la vivienda.

¿Cuál es el plazo del régimen transitorio para los permisos sin plan regulador?


Ocho años, contados desde la entrada en vigor de la Ley 10857 (es decir, hasta febrero de 2034). Pasado ese plazo, las municipalidades deben tener su plan regulador costero aprobado y los permisos transitorios deben adecuarse al nuevo plan. El plazo busca balancear la urgencia de atender la situación habitacional insular con la necesidad de planificación urbana ordenada y respeto al ordenamiento territorial.

¿Necesito asesoría legal para tramitar un bono al amparo de esta ley?


Recomendable, especialmente en supuestos como: (a) acreditación de posesión pública, notoria y pacífica para acceder al permiso municipal; (b) gestiones ante el Banhvi para acceder al bono; (c) coordinación con Sinac cuando la vivienda colinde con áreas silvestres protegidas; (d) impugnación de denegatorias municipales. Para asesoría sobre derecho de aguas y zona marítimo terrestre, vivienda social y bonos del Banhvi, puede contactar al Lic. Larry Hans Arroyo Vargas a través del Bufete de Costa Rica.

Referencias Bibliográficas


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