Ley del Impuesto sobre Traspasos de Bienes Inmuebles en Costa Rica (Ley N° 6999)

Q: ¿Cuánto se paga de impuesto al comprar una propiedad en Costa Rica?

El artículo 8 de la Ley 6999 fija una tarifa única del 1,5% (uno y medio por ciento) sobre el valor real de la transacción. Ejemplo práctico: si usted compra una casa en ¢80.000.000, el impuesto de traspaso será ¢1.200.000. Este monto se paga una sola vez al momento del traspaso, separado del avalúo municipal anual del inmueble. La tarifa es plana, no progresiva: se aplica igual a casas, lotes, fincas o locales comerciales. No incluye los honorarios notariales, los timbres registrales ni el impuesto sobre bienes inmuebles municipal, que se calculan aparte. Pedir al notario un desglose completo de gastos antes de firmar evita sorpresas.

Q: ¿Quién paga el impuesto de traspaso, el comprador o el vendedor?

El artículo 6 establece que tanto el comprador como el vendedor son contribuyentes por partes iguales y solidariamente responsables ante Tributación. En la práctica del mercado costarricense, sin embargo, casi siempre el comprador asume la totalidad del 1,5% como condición de la negociación, y así suele pactarse en la escritura. La responsabilidad solidaria significa que si el impuesto no se cancela, Hacienda puede cobrar a cualquiera de los dos por el monto total. Por eso conviene conservar el comprobante de pago. En remates, daciones en pago o adjudicaciones por deudas, la ley sí carga el 100% al adquirente. La distribución comprador-vendedor se puede pactar distinto en el contrato, pero frente al fisco ambos siguen siendo deudores.

Q: ¿Hay exenciones del impuesto para vivienda popular o de interés social?

Sí. El artículo 5, inciso c), exonera los traspasos de inmuebles a personas físicas destinados a vivienda popular, según los montos y la lista de instituciones que fijan conjuntamente los Ministerios de Hacienda y de Vivienda y Asentamientos Humanos. Cuando el traspaso lo hace una empresa privada, se exige una certificación del MIVAH que acredite que el inmueble cumple los requisitos de vivienda popular. También están exonerados los traspasos a habitación familiar y la parcela rural de subsistencia, dentro de los límites establecidos. Los excesos sobre el monto exento sí pagan al 1,5%. Si su proyecto califica como vivienda de interés social del BANHVI o INVU, asegúrese de que el notario solicite la certificación antes del otorgamiento; sin ella, Tributación cobrará el impuesto completo.

Q: ¿Cuándo debo pagar el impuesto de traspaso?

El artículo 7, último párrafo, ordena que el impuesto se cancele dentro de los quince días hábiles siguientes a la fecha del otorgamiento de la escritura pública. El artículo 12 precisa que el pago se hace en el momento de presentar la declaración. En la práctica, el notario público suele cobrar el impuesto al cliente en el acto de firma y depositarlo a Hacienda dentro del plazo, porque el Registro Público no inscribe la escritura sin constancia de pago (artículo 15). Si el plazo vence sin pago, el documento queda en suspenso y se generan recargos e intereses por mora del Código de Normas y Procedimientos Tributarios. Verifique con el notario que el entero esté cancelado antes de retirarse de la notaría.

Q: ¿Cómo se calcula la base imponible del impuesto?

El artículo 7 dispone que el impuesto se calcula sobre el valor real de la transacción, que debe ser acorde al valor de mercado y nunca inferior al mayor valor registrado por los métodos de actualización de la Ley del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (Ley 7509). Es decir: si el avalúo municipal es ¢60 millones y usted declara ¢40 millones, Hacienda cobra sobre los ¢60 millones. En remates, la base es el precio de la subasta. El artículo 9 aclara que los valores consignados en la escritura tienen carácter de declaración jurada, por lo que subdeclarar expone al comprador y al vendedor a sanciones tributarias. La regla de oro: declarar el precio real pactado, soportado por contrato y comprobantes bancarios.

Q: ¿Qué pasa si no se paga el impuesto de traspaso?

El artículo 15 es contundente: el Registro Público de la Propiedad no inscribirá ningún documento de traspaso si no consta el pago del impuesto o, en su defecto, la certificación de exención. Sin inscripción, el comprador no aparece como propietario frente a terceros y queda expuesto a que el vendedor traspase otra vez la finca o a que sus acreedores la embarguen. Adicionalmente, el artículo 10 faculta a la Administración Tributaria para fiscalizar y aplicar las sanciones del Código de Normas y Procedimientos Tributarios: multas, intereses moratorios y recargos. La fiscalización puede iniciarse durante el plazo de prescripción del artículo 51 del Código Tributario (4 años, ampliable a 10 si hubo dolo). Pagar a tiempo es siempre más barato que regularizar después.

Q: ¿Las donaciones de bienes inmuebles también pagan este impuesto?

Sí. El artículo 2, reformado en 2012, define traspaso como todo negocio jurídico por el cual se transfiera, directa o indirectamente, un inmueble, atendiendo a la naturaleza jurídica y no a la denominación que le den las partes. La donación entre particulares es por tanto un traspaso gravado al 1,5%. La excepción está en el artículo 5, inciso f): las donaciones al Estado, CCSS, IDA, IMAS, INVU, IFAM, INFOCOOP, INA, PANI, municipalidades, comités de deportes, Cruz Roja e instituciones de enseñanza superior estatales no pagan en cuanto al donante. Para el resto de donaciones (a familiares, amigos, asociaciones privadas), el impuesto se calcula sobre el valor de mercado del inmueble, no sobre el valor simbólico que las partes asignen al acto.

Q: ¿Los inmuebles no inscritos en el Registro también pagan el impuesto?

Sí. El artículo 1 es expreso: el impuesto grava los traspasos de inmuebles estén o no inscritos en el Registro Público de la Propiedad, salvo las excepciones del artículo 5. Esto cubre fincas en posesión, derechos en zona marítimo-terrestre, mejoras sobre lotes en proceso de titulación y otras situaciones jurídicas comunes en zonas rurales y costeras. El artículo 15, primer párrafo, refuerza la regla: la Dirección General de Tributación no concede el «anotado» a documentos sobre inmuebles no inscritos sin el entero del impuesto. Si usted compra una posesión o un derecho sin inscripción, exija al notario el cálculo y pago del 1,5% sobre el precio real. La falta de folio real no exonera; solo cambia la forma de tramitar.

Q: ¿Qué negocios jurídicos NO pagan el impuesto de traspaso?

El artículo 2, segundo párrafo, lista los actos que no se consideran traspaso y, por tanto, no pagan: (a) capitulaciones matrimoniales; (b) renuncia de bienes gananciales; (c) reconocimiento de aporte matrimonial; (d) adjudicaciones o división de bienes entre cónyuges o entre condueños; (e) cesiones de derechos hereditarios o adjudicaciones hereditarias; (f) cesiones de remates; (g) expropiaciones; (h) restitución de inmuebles por anulación, rescisión o resolución de contratos. Caso típico: al divorciarse y dividir el ganancial de la casa familiar, no hay impuesto. Si después uno de los excónyuges vende la mitad al otro fuera del proceso de divorcio, sí se paga. La exclusión exige que el acto encaje exactamente en alguno de esos supuestos; cualquier otro traspaso queda gravado.

Q: ¿A dónde van los fondos recaudados por este impuesto?

El artículo 14 destina la recaudación, con la sola excepción del 2,5% que retiene la Administración Tributaria para su modernización (artículo 13), al Fondo Especial para el Financiamiento de la Educación Superior Universitaria Estatal (FEES). Es decir: cada vez que usted paga el 1,5% al comprar una propiedad, la mayor parte de ese dinero va a la UCR, UNA, TEC, UNED y UTN. La Ley 6999 es por eso uno de los pilares históricos del financiamiento público de las universidades estatales costarricenses. Esta vinculación se respeta sin perjuicio de los montos mínimos asignados al FEES por la Ley 6975. Conocer el destino del impuesto no cambia la obligación de pagarlo, pero ayuda a entender por qué la fiscalización del traspaso es relativamente estricta.

La Ley del Impuesto sobre Traspasos de Bienes Inmuebles (Ley N.º 6999) constituye una pieza esencial del marco tributario costarricense, pues regula una de las fuentes de ingreso más relevantes para el Estado: la transmisión de la propiedad inmobiliaria. Adoptada en 1985 mediante el artículo 9° de la propia ley, ha sido objeto de reformas que buscan adecuarla a las cambiantes realidades económicas y sociales del país. Su vigencia refleja el compromiso del ordenamiento jurídico con la equidad fiscal y la seguridad jurídica en las operaciones inmobiliarias.

Esta normativa aborda, entre otros aspectos, la definición precisa de “traspaso”, el alcance del hecho generador del impuesto y los criterios de valoración de los inmuebles sujetos a gravamen. Asimismo, delimita los bienes que se consideran inmuebles a efectos tributarios, excluyendo maquinarias y otros bienes muebles aun cuando estén adheridos a la propiedad. La ley también determina los casos de exención, estableciendo límites de valor y situaciones específicas que quedan fuera de la obligación tributaria.

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Bufete de Costa Rica

Entre sus disposiciones clave destaca el artículo 1, que establece el objeto del impuesto y su aplicabilidad a cualquier título de transferencia, salvo las excepciones señaladas en el artículo 5. El artículo 2 define el traspaso tanto directo como indirecto, excluyendo figuras como capitulaciones matrimoniales o expropiaciones. El momento del hecho generador se fija en la fecha de otorgamiento de la escritura pública o del documento que formalice la transferencia, según el artículo 4, garantizando claridad temporal para el cumplimiento tributario.

Para los abogados, notarios, agentes inmobiliarios y ciudadanos, la Ley N.º 6999 sigue siendo una herramienta indispensable para planificar y ejecutar operaciones de compraventa con certeza jurídica. Su conocimiento permite anticipar obligaciones fiscales, aprovechar exenciones y evitar contingencias legales que puedan derivarse de una incorrecta interpretación. En un contexto donde la demanda de vivienda y la movilidad del patrimonio inmobiliario continúan en aumento, la correcta aplicación de esta norma resulta fundamental para la transparencia y la eficiencia del sistema tributario costarricense.

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LEY DE IMPUESTO DE TRASPASO DE BIENES INMUEBLES

(*) NOTA: esta ley fue emitida mediante el artículo 9° de la

Ley N° 6999 del 3 de setiembre de 1985.

CAPÍTULO I

Del objeto y del hecho generador

ARTÍCULO 1

Objeto y hecho generador.

Se establece un impuesto

sobre los traspasos, bajo cualquier título, de inmuebles que estén o no

inscritos en el Registro Público de la Propiedad, con las excepciones

señaladas en el ARTÍCULO V.

ARTÍCULO 2

Definición de traspaso

Para los fines de esta ley, se entenderá por traspaso todo negocio jurídico por el cual se transfiera, directa o indirectamente, un inmueble, atendiendo a la naturaleza jurídica del negocio respectivo y no a la denominación que a este le hayan dado las partes. Por traspaso indirecto se entiende cualquier negocio jurídico que implique la transferencia del poder de control sobre una persona jurídica titular del inmueble.

No constituyen traspasos, para los efectos de esta ley, y por lo tanto no estarán sujetos a sus previsiones, los siguientes negocios jurídicos:

a) Las capitulaciones matrimoniales.

b) La renuncia de bienes gananciales.

c) El reconocimiento de aporte matrimonial.

d) Las adjudicaciones o la división de bienes entre cónyuges o entre condueños.

e) Las cesiones de derechos hereditarios o de adjudicaciones hereditarias.

f) Las cesiones de remates.

g) Las expropiaciones de inmuebles.

h) La restitución de inmuebles en virtud de anulación, rescisión o resolución de contratos.

(Así reformado por el artículo 9° de la ley N° 9069 del 10 de setiembre del 2012, "Ley de Fortalecimiento de la Gestión Tributaria")

ARTÍCULO 3

Bienes inmuebles

Se considerarán bienes inmuebles, para los efectos de esta ley, los conceptuados como tales en la Ley N.º 7509, Ley de Impuesto sobre Bienes Inmuebles, excepto las maquinarias y los demás bienes muebles, aunque se encuentren adheridos a tales inmuebles o sean utilizados en la explotación del establecimiento a que están destinados.

(Así reformado por el artículo 9° de la ley N° 9069 del 10 de setiembre del 2012, "Ley de Fortalecimiento de la Gestión Tributaria")

ARTÍCULO 4

Momento en que ocurre el hecho generador

Se considerará que ocurre el hecho generador del impuesto en la hora y fecha del otorgamiento de la escritura pública en que se asienta el negocio jurídico de traspaso del inmueble o en la fecha en que se documente cualquier negocio jurídico que tenga por efecto el traspaso directo o indirecto del inmueble, conforme a la definición de traspaso establecida en el numeral segundo de esta ley.

(Así reformado por el artículo 9° de la ley N° 9069 del 10 de setiembre del 2012, "Ley de Fortalecimiento de la Gestión Tributaria")

ARTÍCULO 5

Excepciones.

Estarán exceptuadas del impuesto a que

se refiere esta ley:

a) Los traspasos de inmuebles cuyo monto no exceda de seiscientos

mil colones (¢ 600.000.00), para lote y casa, y de ¢400.000.00

para los demás casos.

( Así reformado por el artículo 4º de la Ley Nº 7088 de 30 de

noviembre de 1987)

b) Los gananciales y adjudicaciones hereditarias, cuando el inmueble

adjudicado no exceda de seiscientos mil colones (¢600.000.00),

para casa y lote, y de ¢ 400.000.00 para los demás casos.

( Así reformado por el artículo 4º de la Ley Nº 7088 de 30 de

noviembre de 1987)

c) Los traspasos de inmuebles a personas físicas, destinados a

vivienda popular. El monto de la exención, así como la lista de

las instituciones, serán establecidos conjuntamente por los

Ministerios de Hacienda y de Vivienda y Asentamientos Humanos.

En el caso de traspasos hechos por empresas privadas, se

requerirá una certificación del Ministerio de Vivienda y

Asentamienos Humanos, en la que conste que los inmuebles por

ellas transferidos cumplen con los requisitos señalados para la

construcción de vivienda popular, y que su valor se encuentra

dentro del límite fijado en el párrafo anterior.

( Así reformado por el artículo 4º de la Ley Nº 7088 de 30 de

noviembre de 1987 y 115 de la Nº 7097 de 18 de agosto de 1988).

ch) Los traspasos de inmuebles para destinarlos a habitación

familiar, o el traspaso de la parcela rural destinada a

subsistencia de la familia, siempre que el valor inmueble no

sobrepase los seiscientos mil colones (¢ 600.000.00).

d) El Estado en la parte que le corresponda.

e) Las asociaciones de desarrollo comunal, juntas administrativas y

de educación, instituciones de enseñanza superior del Estado y

demás entidades que por leyes especiales estén exentas del pago

de impuestos en la parte que les corresponda.

f) En cuanto al donante, las donaciones al Estado, CCSS, IDA, IMAS,

INVU, IFAM, INFOCOOP, INSA, INA, Patronato Nacional de la

Infancia, municipalidades, comités cantonales de deportes, Cruz

Roja e instituciones de enseñanza superior del Estado.

Las excepciones señaladas en los incisos a), b) y ch), serán hasta

por el monto indicado en dichos incisos.

Los excesos quedarán sujetos al pago del impuesto conforme a la

tarifa indicada en el artículo 8 de la presente ley.

CAPÍTULO II

De los contribuyentes y responsables

ARTÍCULO 6

Contribuyentes.

Son contribuyentes del impuesto, por

partes iguales, los trasmitentes y los adquirentes en los negocios

indicados en los artículos primero y segundo del capítulo I de esta ley,

quienes para dicho efecto serán responsables solidarios.

Sin embargo, en pago de adjudicación en remate, dación en pago o

adjudicación en pago de deudas, el o los adquirentes serán responsables

por el total del impuesto.

CAPÍTULO III

De la base imponible

ARTÍCULO 7

Base imponible

El impuesto deberá cancelarse dentro de los quince días hábiles siguientes a la fecha del otorgamiento del documento respectivo y se calculará sobre el valor real de la transacción, que deberá ser acorde con el valor usual de mercado y nunca podrá ser menor al mayor valor registrado por cualquiera de los métodos de actualización de valores de la Ley del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.

En casos de adjudicación en remate, el impuesto se calculará sobre el precio de la subasta.

Se establece una obligación de información para el comprador de declarar, en los medios que establezca para tales efectos la Administración Tributaria, el valor de la transacción a la municipalidad de localización del inmueble. Dicha declaración alterará el valor para efectos del impuesto de bienes inmuebles, Ley N.º 7509.

(Así reformado por el artículo 9° de la ley N° 9069 del 10 de setiembre del 2012, "Ley de Fortalecimiento de la Gestión Tributaria")

CAPÍTULO IV

De la tarifa

ARTÍCULO 8

La tarifa del impuesto será del uno y medio por ciento

(1,5 %).

(Así reformada la tarifa por el artículo 181 de la ley No.7764 de 17

de abril de 1998)

Quedan exentos los montos señalados en los incisos a), c) y ch) del

artículo 5º de esta ley.

Los tramos en colones de la escala anterior serán ajustados cada dos

años, de acuerdo con las variaciones en los índices de precios que al

efecto lleve el Banco Central de Costa Rica.

(Así reformado por el artículo 40.9 de la Ley Nº 7040 de 25 de abril

de 1986 y 4º de la Nº 7088 de 30 de noviembre de 1987)

(NOTA: La Ley Nº 7040 ibídem, en su relacionado artículo 40.9,

erróneamente cita como modificado el artículo 8º de la Nº 7000 de 30 de

agosto de 1985 -ley que está integrada únicamente por seis (6) artículos-

cuando en realidad lo que modifica es el artículo 5º de esta última, que

sí había reformado el presente artículo)

CAPÍTULO V

De la liquidación y pago del impuesto

ARTÍCULO 9

Declaración jurada.

Los valores consignados en los

documentos de traspaso de inmuebles tendrán carácter de declaración

jurada de los contribuyentes del impuesto.

(Así reformado por el artículo 40.11 de la Ley Nº 7040 de 25 de

abril de 1986)

ARTÍCULO 10

Fiscalización del tributo y plazo de prescripción

La Administración Tributaria podrá ejercer las actuaciones de fiscalización que considere pertinentes y determinar el impuesto respectivo en los plazos establecidos en el artículo 51 del Código de Normas y Procedimientos Tributarios. Se aplicarán las sanciones que correspondan de acuerdo con tal cuerpo normativo.

(Así reformado por el artículo 9° de la ley N° 9069 del 10 de setiembre del 2012, "Ley de Fortalecimiento de la Gestión Tributaria")

ARTÍCULO 11

DEROGADO.

(Derogado por el artículo 121 de la Ley Nº 7015 de 22 de noviembre

de 1985)

El impuesto deberá cancelarse dentro del mes siguiente a la fecha de

otorgamiento del documento respectivo.

(Así reformado por el artículo 181 de la ley No.7764 de 17 de abril

de 1998. NOTA: Este artículo 11 ya había sido derogado en su totalidad

por el artículo 121 de la Ley de Presupuesto No.7015 de 22 de noviembre

de 1985)

ARTÍCULO 12

Pago del impuesto

En los medios que al efecto se determinen, por parte de la Administración Tributaria , deberá cancelarse este impuesto en el mismo momento en que se presenta la declaración establecida en el artículo 9 de esta ley.

(Así reformado por el artículo 9° de la ley N° 9069 del 10 de setiembre del 2012, "Ley de Fortalecimiento de la Gestión Tributaria")

ARTÍCULO 13

Porcentaje para la Administración Tributaria.

Del

producto de este impuesto se destinará anualmente el dos y medio por

ciento a la Administración Tributaria, destinado a la agilización y

mecanización de dicha dependencia.

El Ministerio de Hacienda hará anualmente la asignación

presupuestaria en el proyecto de presupuesto ordinario.

ARTÍCULO 14

La recaudación, producto del impuesto sobre los

traspasos de bienes inmuebles, se destinará con excepción del dos y medio

por ciento (2.5%) asignado a la Administración Tributaria, al Fondo

Especial para el Financiamiento de la Educación Superior Universitaria

Estatal. Esta disposición no afecta los montos mínimos asignados al Fondo

para el Financiamiento de la Educación Superior según el artículo 141 de

la ley Nº 6975 del 30 de noviembre de 1984.

ARTÍCULO 15

Disposiciones finales

La Dirección General de Tributación Directa no concederá el

"anotado" a documentos que contengan operaciones sujetas al pago del

impuesto sobre inmuebles no inscritos establecido en la presente ley, si

no se adjuntare el entero debidamente cancelado por el monto total del

impuesto.

(Así reformado por el artículo 181 de la ley No.7764 de 17 de abril

de 1998)

El Registro Público de la Propiedad tampoco inscribirá esos

documentos si no contuvieren constancia de pago del impuesto o, en su

defecto, el entero indicado o exención del impuesto, en su caso.

CAPÍTULO VI

De la administración y fiscalización

ARTÍCULO 16

Organismo de aplicación.

Corresponde a la Dirección

General de la Tributación Directa la administración y fiscalización del

impuesto establecido por la presente ley, con sujeción a las

disposiciones del Código Tributario. En caso de duda o de objeción,

resolverá, en última instancia, en lo administrativo, el Tribunal Fiscal

Administrativo.

Tratándose de documentos presentados al Registro Público, en lo

relativo a este impuesto, resolverá en caso de duda u objeción, el

Tribunal Fiscal Administrativo, con carácter obligatorio para el

Registro.

TRANSITORIO I

DEROGADO.-

(Derogado por el artículo 121 de la Ley Nº 7015 de 22 de noviembre

de 1985)

Preguntas frecuentes sobre la Ley de Impuesto sobre Traspasos de Bienes Inmuebles

¿Cuánto se paga de impuesto al comprar una propiedad en Costa Rica?

El artículo 8 de la Ley 6999 fija una tarifa única del 1,5% (uno y medio por ciento) sobre el valor real de la transacción. Ejemplo práctico: si usted compra una casa en ¢80.000.000, el impuesto de traspaso será ¢1.200.000. Este monto se paga una sola vez al momento del traspaso, separado del avalúo municipal anual del inmueble. La tarifa es plana, no progresiva: se aplica igual a casas, lotes, fincas o locales comerciales. No incluye los honorarios notariales, los timbres registrales ni el impuesto sobre bienes inmuebles municipal, que se calculan aparte. Pedir al notario un desglose completo de gastos antes de firmar evita sorpresas.

¿Quién paga el impuesto de traspaso, el comprador o el vendedor?

El artículo 6 establece que tanto el comprador como el vendedor son contribuyentes por partes iguales y solidariamente responsables ante Tributación. En la práctica del mercado costarricense, sin embargo, casi siempre el comprador asume la totalidad del 1,5% como condición de la negociación, y así suele pactarse en la escritura. La responsabilidad solidaria significa que si el impuesto no se cancela, Hacienda puede cobrar a cualquiera de los dos por el monto total. Por eso conviene conservar el comprobante de pago. En remates, daciones en pago o adjudicaciones por deudas, la ley sí carga el 100% al adquirente. La distribución comprador-vendedor se puede pactar distinto en el contrato, pero frente al fisco ambos siguen siendo deudores.

¿Hay exenciones del impuesto para vivienda popular o de interés social?

Sí. El artículo 5, inciso c), exonera los traspasos de inmuebles a personas físicas destinados a vivienda popular, según los montos y la lista de instituciones que fijan conjuntamente los Ministerios de Hacienda y de Vivienda y Asentamientos Humanos. Cuando el traspaso lo hace una empresa privada, se exige una certificación del MIVAH que acredite que el inmueble cumple los requisitos de vivienda popular. También están exonerados los traspasos a habitación familiar y la parcela rural de subsistencia, dentro de los límites establecidos. Los excesos sobre el monto exento sí pagan al 1,5%. Si su proyecto califica como vivienda de interés social del BANHVI o INVU, asegúrese de que el notario solicite la certificación antes del otorgamiento; sin ella, Tributación cobrará el impuesto completo.

¿Cuándo debo pagar el impuesto de traspaso?

El artículo 7, último párrafo, ordena que el impuesto se cancele dentro de los quince días hábiles siguientes a la fecha del otorgamiento de la escritura pública. El artículo 12 precisa que el pago se hace en el momento de presentar la declaración. En la práctica, el notario público suele cobrar el impuesto al cliente en el acto de firma y depositarlo a Hacienda dentro del plazo, porque el Registro Público no inscribe la escritura sin constancia de pago (artículo 15). Si el plazo vence sin pago, el documento queda en suspenso y se generan recargos e intereses por mora del Código de Normas y Procedimientos Tributarios. Verifique con el notario que el entero esté cancelado antes de retirarse de la notaría.

¿Cómo se calcula la base imponible del impuesto?

El artículo 7 dispone que el impuesto se calcula sobre el valor real de la transacción, que debe ser acorde al valor de mercado y nunca inferior al mayor valor registrado por los métodos de actualización de la Ley del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (Ley 7509). Es decir: si el avalúo municipal es ¢60 millones y usted declara ¢40 millones, Hacienda cobra sobre los ¢60 millones. En remates, la base es el precio de la subasta. El artículo 9 aclara que los valores consignados en la escritura tienen carácter de declaración jurada, por lo que subdeclarar expone al comprador y al vendedor a sanciones tributarias. La regla de oro: declarar el precio real pactado, soportado por contrato y comprobantes bancarios.

¿Qué pasa si no se paga el impuesto de traspaso?

El artículo 15 es contundente: el Registro Público de la Propiedad no inscribirá ningún documento de traspaso si no consta el pago del impuesto o, en su defecto, la certificación de exención. Sin inscripción, el comprador no aparece como propietario frente a terceros y queda expuesto a que el vendedor traspase otra vez la finca o a que sus acreedores la embarguen. Adicionalmente, el artículo 10 faculta a la Administración Tributaria para fiscalizar y aplicar las sanciones del Código de Normas y Procedimientos Tributarios: multas, intereses moratorios y recargos. La fiscalización puede iniciarse durante el plazo de prescripción del artículo 51 del Código Tributario (4 años, ampliable a 10 si hubo dolo). Pagar a tiempo es siempre más barato que regularizar después.

¿Las donaciones de bienes inmuebles también pagan este impuesto?

Sí. El artículo 2, reformado en 2012, define traspaso como todo negocio jurídico por el cual se transfiera, directa o indirectamente, un inmueble, atendiendo a la naturaleza jurídica y no a la denominación que le den las partes. La donación entre particulares es por tanto un traspaso gravado al 1,5%. La excepción está en el artículo 5, inciso f): las donaciones al Estado, CCSS, IDA, IMAS, INVU, IFAM, INFOCOOP, INA, PANI, municipalidades, comités de deportes, Cruz Roja e instituciones de enseñanza superior estatales no pagan en cuanto al donante. Para el resto de donaciones (a familiares, amigos, asociaciones privadas), el impuesto se calcula sobre el valor de mercado del inmueble, no sobre el valor simbólico que las partes asignen al acto.

¿Los inmuebles no inscritos en el Registro también pagan el impuesto?

Sí. El artículo 1 es expreso: el impuesto grava los traspasos de inmuebles estén o no inscritos en el Registro Público de la Propiedad, salvo las excepciones del artículo 5. Esto cubre fincas en posesión, derechos en zona marítimo-terrestre, mejoras sobre lotes en proceso de titulación y otras situaciones jurídicas comunes en zonas rurales y costeras. El artículo 15, primer párrafo, refuerza la regla: la Dirección General de Tributación no concede el «anotado» a documentos sobre inmuebles no inscritos sin el entero del impuesto. Si usted compra una posesión o un derecho sin inscripción, exija al notario el cálculo y pago del 1,5% sobre el precio real. La falta de folio real no exonera; solo cambia la forma de tramitar.

¿Qué negocios jurídicos NO pagan el impuesto de traspaso?

El artículo 2, segundo párrafo, lista los actos que no se consideran traspaso y, por tanto, no pagan: (a) capitulaciones matrimoniales; (b) renuncia de bienes gananciales; (c) reconocimiento de aporte matrimonial; (d) adjudicaciones o división de bienes entre cónyuges o entre condueños; (e) cesiones de derechos hereditarios o adjudicaciones hereditarias; (f) cesiones de remates; (g) expropiaciones; (h) restitución de inmuebles por anulación, rescisión o resolución de contratos. Caso típico: al divorciarse y dividir el ganancial de la casa familiar, no hay impuesto. Si después uno de los excónyuges vende la mitad al otro fuera del proceso de divorcio, sí se paga. La exclusión exige que el acto encaje exactamente en alguno de esos supuestos; cualquier otro traspaso queda gravado.

¿A dónde van los fondos recaudados por este impuesto?

El artículo 14 destina la recaudación, con la sola excepción del 2,5% que retiene la Administración Tributaria para su modernización (artículo 13), al Fondo Especial para el Financiamiento de la Educación Superior Universitaria Estatal (FEES). Es decir: cada vez que usted paga el 1,5% al comprar una propiedad, la mayor parte de ese dinero va a la UCR, UNA, TEC, UNED y UTN. La Ley 6999 es por eso uno de los pilares históricos del financiamiento público de las universidades estatales costarricenses. Esta vinculación se respeta sin perjuicio de los montos mínimos asignados al FEES por la Ley 6975. Conocer el destino del impuesto no cambia la obligación de pagarlo, pero ayuda a entender por qué la fiscalización del traspaso es relativamente estricta.

Referencias Bibliográficas

Asamblea Legislativa de la República de Costa Rica. (2025). Código de Normas y Procedimientos Tributarios de Costa Rica (Ley n.° 4755). Versión consolidada vigente al 13 de noviembre de 2025. Biblioteca Jurídica del Bufete de Costa Rica. https://bufetedecostarica.com/codigo-de-normas-y-procedimientos-tributarios-de-costa-rica-4755/