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Reforma del Artículo 27 de la Ley 7933, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, de 28 de octubre de 1999 (Ley N.° 10229)

Bufete de Costa Rica 



Actualización Legislativa: 05/05/2022

La Ley N.° 10229, Reforma del Artículo 27 de la Ley 7933, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, de 28 de octubre de 1999, da nueva redacción a la norma que fija con cuántos votos decide la Asamblea de propietarios de un condominio. El texto reformado ordena los acuerdos en tres grupos: los que exigen el acuerdo unánime de todos los propietarios, los que exigen votos que representen al menos dos terceras partes del total del valor del edificio y los demás, que se aprueban por la mayoría del valor del condominio.

Solo por acuerdo unánime se puede modificar el destino general del condominio, renunciar al régimen de propiedad en condominio, siempre y cuando las parcelas o unidades resultantes no contravengan otras leyes, y gravar o enajenar el condominio en su totalidad. Con dos terceras partes del valor del edificio se puede variar el destino especial de una finca filial, construir nuevos pisos o sótanos, adquirir nuevos bienes comunes o variar el destino de los existentes, autorizar el arrendamiento de cosas comunes, aprobar la reconstrucción parcial o total del condominio, variar el área proporcional de las filiales y variar las cláusulas de la escritura constitutiva o del reglamento de condominio y administración. La reducción o eliminación de áreas verdes o parques requiere acuerdo unánime.

Reforma del Artículo 27 de la Ley 7933, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, de 28 de octubre de 1999 (Ley N.° 10229)

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Bufete de Costa Rica

El texto añade que, en los casos anteriores, cuando un solo propietario represente al menos el cincuenta por ciento (50%) del valor total del condominio, se requerirá, además, el cincuenta por ciento (50%) de los votos restantes reunidos en Asamblea. Cualquier otro acuerdo o determinación se aprueba con los votos de los propietarios que representen la mayoría del valor del condominio. La ley consta de un artículo único y rige a partir de su publicación. Fue sancionada el 5 de mayo de 2022 y se publicó en La Gaceta N.° 120 del 28 de junio de 2022.

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N° 10229

LA ASAMBLEA LEGISLATIVA DE LA REPÚBLICA DE COSTA RICA

DECRETA:

REFORMA DEL ARTÍCULO 27 DE LA LEY 7933, LEY REGULADORA DE LA PROPIEDAD EN CONDOMINIO, DE 28 DE OCTUBRE DE 1999

ARTÍCULO ÚNICO

Se reforma el artículo 27 de la Ley 7933 Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, de 28 de octubre de 1999. El texto es el siguiente:

Artículo 27- La Asamblea actuará con base en los siguientes acuerdos:

a) Solo por el acuerdo unánime de todos los propietarios se podrá:

1- Modificar el destino general del condominio.

2- Renunciar al régimen de propiedad en condominio, siempre y cuando las parcelas o unidades resultantes no contravengan otras leyes.

3- Gravar o enajenar el condominio en su totalidad.

b) Solo por el acuerdo de un número de votos que represente al menos dos terceras partes del total del valor del edificio se podrá:

1- Variar el destino especial de una finca filial.

2- Construir nuevos pisos o sótanos, excavar o autorizar a alguno de los propietarios para que efectúe estos trabajos.

3- Adquirir nuevos bienes comunes, variar el destino de los existentes o disponer en cualquier forma el modo en que pueden aprovecharse, excepto si implica la reducción o eliminación de áreas verdes o parques, que requerirá acuerdo unánime.

4- Autorizar el arrendamiento de cosas comunes.

5- Aprobar la reconstrucción parcial o total del condominio.

6- Variar el área proporcional de las filiales, en relación con el área total del condominio o el área de los bienes comunes.

7- Variar las cláusulas de la escritura constitutiva o del reglamento de condominio y administración.

En los casos anteriores, cuando un solo propietario represente al menos el cincuenta por ciento (50%) del valor total del condominio, se requerirá, además, el cincuenta por ciento (50%) de los votos restantes reunidos en Asamblea.

c) Cualquier otro acuerdo o determinación será aprobado por los votos de los propietarios que representen la mayoría del valor del condominio.

Rige a partir de su publicación.

Preguntas frecuentes sobre los acuerdos de la asamblea de condominio

¿Qué decisiones de un condominio requieren el voto unánime de todos los propietarios?


El artículo único da nueva redacción al numeral 27 de la Ley 7933, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio. Según su inciso a), solo por el acuerdo unánime de todos los propietarios se puede modificar el destino general del condominio; renunciar al régimen de propiedad en condominio, siempre y cuando las parcelas o unidades resultantes no contravengan otras leyes; y gravar o enajenar el condominio en su totalidad. El inciso b) añade otro caso de unanimidad: disponer de los bienes comunes cuando ello implique la reducción o eliminación de áreas verdes o parques.

¿Cuántos votos se necesitan para cambiar el reglamento de un condominio?


Según el numeral 27 de la Ley 7933, en la redacción que le da el artículo único de esta ley, variar las cláusulas de la escritura constitutiva o del reglamento de condominio y administración requiere el acuerdo de un número de votos que represente al menos dos terceras partes del total del valor del edificio. El texto mide esa mayoría por el valor del edificio. Además, cuando un solo propietario represente al menos el cincuenta por ciento (50%) del valor total del condominio, se requiere también el cincuenta por ciento (50%) de los votos restantes reunidos en Asamblea.

¿Qué acuerdos de la asamblea de condóminos exigen dos terceras partes del valor del edificio?


El artículo único reforma el numeral 27 de la Ley 7933 y, en su inciso b), enumera siete: variar el destino especial de una finca filial; construir nuevos pisos o sótanos, excavar o autorizar a alguno de los propietarios para que efectúe estos trabajos; adquirir nuevos bienes comunes, variar el destino de los existentes o disponer el modo en que pueden aprovecharse; autorizar el arrendamiento de cosas comunes; aprobar la reconstrucción parcial o total del condominio; variar el área proporcional de las filiales, en relación con el área total del condominio o el área de los bienes comunes; y variar las cláusulas de la escritura constitutiva o del reglamento de condominio y administración. Según el inciso c), cualquier otro acuerdo o determinación se aprueba con los votos de los propietarios que representen la mayoría del valor del condominio.

¿Qué pasa en la asamblea cuando un solo propietario tiene la mitad o más del valor del condominio?


El texto del numeral 27 de la Ley 7933 que aprueba el artículo único trae una regla especial al cierre del inciso b): en los casos anteriores, cuando un solo propietario represente al menos el cincuenta por ciento (50%) del valor total del condominio, se requerirá, además, el cincuenta por ciento (50%) de los votos restantes reunidos en Asamblea. Es un requisito adicional a las dos terceras partes del total del valor del edificio que ese inciso exige para los acuerdos que enumera.

¿Se pueden reducir o eliminar las áreas verdes de un condominio sin el acuerdo de todos los propietarios?


No. El artículo único da nueva redacción al numeral 27 de la Ley 7933, cuyo inciso b) permite, con votos que representen al menos dos terceras partes del total del valor del edificio, adquirir nuevos bienes comunes, variar el destino de los existentes o disponer en cualquier forma el modo en que pueden aprovecharse. El mismo punto trae una excepción expresa: si el acuerdo implica la reducción o eliminación de áreas verdes o parques, requerirá acuerdo unánime.

Referencias Bibliográficas


Asamblea de condóminosBienes comunesFinca filialLey 10229ley 7933propiedad en condominioReglamento de condominio

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