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Mutación Demanial de Fincas Municipales de Belén de Costa Rica (Ley N° 10893)

Bufete de Costa Rica 

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Actualización Legislativa: 23/04/2026

La Ley N.º 10893, promulgada por la Asamblea Legislativa, constituye un instrumento esencial dentro del ordenamiento jurídico costarricense al regular la autorización legislativa para la mutación demanial de fincas municipales en Belén. Este cuerpo normativo se inserta en el marco de la normativa de propiedad pública, garantizando que cualquier alteración de la naturaleza jurídica de los inmuebles municipales se realice bajo estricto cumplimiento de la ley. Al establecer un procedimiento claro y transparente, la norma refuerza la seguridad jurídica y la gestión responsable del patrimonio del Estado. Su promulgación responde a la necesidad de adaptar el uso de los terrenos municipales a las demandas de desarrollo local.

El texto de la ley aborda, entre otros aspectos, la segregación de parcelas pertenecientes a la finca madre de la Municipalidad de Belén y la posterior mutación de su naturaleza demanial. Se autoriza la separación de dos terrenos, uno destinado a parque y otro a zona comunal, con el objetivo explícito de ampliar el salón multiuso del Residencial Belén. Asimismo, la normativa fija los requisitos de identificación catastral y registral que deben cumplirse para que la transformación sea válida. De esta manera, la ley regula la relación entre la planificación urbana municipal y la normativa de la propiedad pública.

Mutación Demanial de Fincas Municipales de Belén de Costa Rica (Ley N° 10893)

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Entre las disposiciones clave se destacan la descripción detallada de los inmuebles involucrados, sus áreas exactas (717 m² para cada lote) y los linderos que los circundan, así como la referencia a los folios reales y planos catastrales correspondientes. Los artículos 1 y 2 otorgan a la municipalidad la capacidad de segregar los terrenos, mientras que el artículo 3 establece la mutación demanial, cambiando la naturaleza del bien de parque a zona comunal según corresponda. La normativa también contempla la inscripción de la mutación en el Registro Nacional de la Propiedad, garantizando la publicidad y oponibilidad frente a terceros. Estas previsiones aseguran que el proceso se realice con plena observancia de los principios de legalidad y publicidad registral.

Para los profesionales del derecho y los ciudadanos, la Ley N.º 10893 reviste una relevancia inmediata, pues afecta directamente la planificación territorial y el uso de bienes públicos en la zona de Belén. Los abogados que asesoren a la municipalidad o a particulares en materia inmobiliaria deben comprender los requisitos de segregación y mutación para evitar nulidades o litigios futuros. Asimismo, la comunidad se beneficia al contar con un marco legal que permite la mejora de infraestructuras como el salón multiuso, reforzando la participación ciudadana en el desarrollo local. En conjunto, la norma ofrece un modelo de gestión patrimonial que puede servir de referencia para otras jurisdicciones municipales del país.

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N° 10893

LA ASAMBLEA LEGISLATIVA DE LA REPÚBLICA DE COSTA RICA

DECRETA:

AUTORIZACIÓN LEGISLATIVA Y MUTACIÓN DEMANIAL DE FINCAS PROPIEDAD DE LA MUNICIPALIDAD DE BELÉN CON EL FIN DE AMPLIAR EL SALÓN MULTIUSO DEL RESIDENCIAL BELÉN

ARTÍCULO 1

Se autoriza a la Municipalidad de Belén, cédula jurídica número tres- cero uno cuatro- cero cuatro dos cero nueve cero (n.º 3-014-042090), a segregar un terreno de la finca madre de su propiedad, inscrita en el folio real de la provincia de Heredia, matrícula número cuatro- uno dos nueve dos cuatro ocho- cero cero cero (n.º 4-129248-000), plano catastrado número H- cero nueve tres ocho cuatro dos cero- uno nueve nueve cero (n.º H-0938420-1990), que se describe: ubicado en el distrito 1°, San Antonio, cantón 7°, Belén, provincia de Heredia, naturaleza: destinado a área de parque; mide siete mil setecientos setenta y ocho con treinta y ocho decímetros cuadrados (7778.38 m2); colinda al norte con Avenida Brasil y área comercial, ambos en parte, al sur con Avenida Argentina y área de reserva en parte, al este con área de reserva de Alberto Alfaro Espinoza y al oeste con calle Las Américas y área comercial de Rodolfo de la Espriella Zeledón, ambos en parte.

El lote autorizado a segregar, en cabeza propia, se describe: es parte de la finca propiedad de la Municipalidad de Belén, inscrita en el Registro Nacional de la Propiedad, partido de Heredia, matrícula de folio real número cuatro- uno dos nueve dos cuatro ocho- cero cero cero (n.º 4-129248-000), ubicado en el distrito 1°, San Antonio, cantón 7°, Belén, de la provincia de Heredia, segregación de terreno que se describe: terreno destinado a parque con un área de setecientos diecisiete metros cuadrados (717m2); colinda al norte con calle pública (Avenida Brasil), al sur con Municipalidad de Belén, al este con Municipalidad de Belén, al oeste con Municipalidad de Belén; plano catastrado n.º H- dos tres seis cuatro cero- dos mil veintitrés (n.º 23640-2023).

ARTÍCULO 2

Se autoriza a la Municipalidad de Belén, cédula jurídica número tres- cero uno cuatro- cero cuatro dos cero nueve cero (n.º 3-014-042090), a segregar un terreno de la finca madre de su propiedad, inscrita en el folio real de la provincia de Heredia, matrícula número cuatro- uno dos nueve dos cuatro siete- cero cero cero (n.º 4-129247-000), plano catastrado número H- cero nueve tres ocho dos tres siete cero- uno nueve nueve cero (n.º H-0938237-1990), que se describe: ubicado en el distrito 1°, San Antonio, cantón 7°, Belén, provincia de Heredia; naturaleza: destinado a zona comunal; mide tres mil novecientos setenta metros con setenta y siete decímetros cuadrados (3970.77 m2), colinda al norte con Avenida Chile; área de reserva de Alberto Alfaro Espinoza, todos en parte, al sur con acequia en medio Eduardo Gonzalez Monde, al este con Municipalidad de Belén y Juan Bautista Ugalde Castro, ambos en parte, y al oeste en parte calle Colombia y en parte Bloque O.

El lote autorizado a segregar, en cabeza propia, se describe: es parte de la finca propiedad de la Municipalidad de Belén, inscrita en el Registro Nacional de la Propiedad, partido de Heredia, matrícula de folio número cuatro- uno dos nueve dos cuatro siete- cero cero cero (n.º 4-129247-000 ), ubicado en el distrito 1°, San Antonio, cantón 7°, Belén, de la provincia de Heredia, segregación de terreno que se describe: terreno destinado a zona comunal con un área de setecientos diecisiete metros cuadrados (717 m2); colinda al norte con calle pública, al sur con Municipalidad de Belén, al este con Municipalidad de Belén, al oeste con Municipalidad de Belén, plano catastrado n.º H- dos tres ocho dos dos- dos cero dos tres (n.º H-23822-2023).

ARTÍCULO 3

Realizadas las segregaciones descritas en los artículos 1 y 2, se establece mutación demanial de los siguientes inmuebles propiedad de la Municipalidad de Belén, cédula jurídica número tres- cero uno cuatro- cero cuatro dos cero nueve cero (n.º 3-014-042090):

1- Lote segregado que es parte de la finca propiedad de la Municipalidad de Belén, inscrita en el Registro Nacional de la Propiedad, partido de Heredia, matrícula de folio real número cuatro- uno dos nueve dos cuatro ocho- cero cero cero (n.º 4-129248-000), ubicado en el distrito 1°, San Antonio, cantón 7°, Belén, de la provincia de Heredia, que se describe: terreno con un área de setecientos diecisiete metros cuadrados (717 m2), destinado a parque; colinda al norte con calle pública (Avenida Brasil), al sur con Municipalidad de Belén, al este con Municipalidad de Belén, al oeste con Municipalidad de Belén, plano catastrado n.º H- cuatro dos tres seis cuatro cero- dos cero dos tres (n.º H-423640-2023), inmueble que muta su naturaleza demanial a zona comunal con el fin de ampliar el salón multiuso del Residencial Belén.

2- Lote segregado que es parte de la finca propiedad de la Municipalidad de Belén, inscrita en el Registro Nacional de la Propiedad, partido de Heredia, matrícula de folio real número cuatro- uno dos nueve dos cuatro siete- cero cero cero (n.º 4-129247-000), ubicado en el distrito 1°, San Antonio, cantón 7°, Belén, de la provincia de Heredia, que se describe: terreno con un área de setecientos diecisiete metros cuadrados (717 m2), destinado a zona comunal; colinda al norte con calle pública, al sur con Municipalidad de Belén, al este con Municipalidad de Belén, al oeste con Municipalidad de Belén, plano catastrado n.º H- dos tres ocho dos dos- dos cero dos tres (n.º H-23822-2023); inmueble que muta su naturaleza a parque con el fin de resguardar integralmente el área recreativa de la comunidad.

ARTÍCULO 4

Se faculta expresamente a la Notaría del Estado para que enmiende errores o defectos que eventualmente puede señalar el Registro Público, así como cualquier otro dato registral o notarial que sea necesario para la debida inscripción de los documentos en el Registro Nacional.

Rige a partir de su publicación.

Preguntas frecuentes sobre la Ley 10893 de mutación demanial de fincas municipales en Belén

¿Qué autoriza exactamente la Ley 10893 a la Municipalidad de Belén en Costa Rica?


La Ley 10893 contiene una autorización legislativa de mutación demanial a favor de la Municipalidad de Belén (cédula jurídica 3-014-042090). Mediante los artículos 1, 2 y 3, la Asamblea Legislativa autoriza a la municipalidad a (a) segregar dos lotes de 717 m² cada uno de dos fincas madre de su propiedad ubicadas en San Antonio de Belén, Heredia; y (b) mutar la naturaleza demanial de esos lotes para reorganizar el uso público de los terrenos.
El primer lote, segregado de la finca matrícula 4-129248-000 (que es originalmente parque), se muta a zona comunal con el fin de ampliar el salón multiuso del Residencial Belén. El segundo lote, segregado de la finca matrícula 4-129247-000 (originalmente zona comunal), se muta a parque para resguardar integralmente el área recreativa de la comunidad. Es un intercambio funcional: lo que era parque pasa a uso comunal y viceversa, manteniendo el régimen de bienes de dominio público pero ajustado a las necesidades reales del residencial.

¿Qué es la mutación demanial regulada en la Ley 10893 y por qué requiere autorización legislativa?


La mutación demanial es la modificación del destino o afectación de un bien de dominio público (demanial) sin que pierda su carácter público. En el caso de la Ley 10893, la municipalidad no vende los lotes ni los desafecta del dominio público: solo cambia la finalidad pública a la que estaban destinados (de parque a zona comunal y viceversa).
La autorización legislativa es necesaria porque los bienes demaniales municipales gozan de protección constitucional reforzada (artículo 261 del Código Civil, artículo 169 de la Constitución Política y jurisprudencia constitucional sobre patrimonio municipal). La municipalidad por sí sola no puede alterar la afectación de un bien que la comunidad recibió originalmente con un destino específico (por ejemplo, área de parque en una urbanización). Solo una ley especial de la Asamblea Legislativa puede habilitar esa modificación, y debe describir los inmuebles con precisión catastral, justificar el cambio de uso y mantener el carácter público del bien. Por eso el texto de la Ley 10893 detalla matrículas, planos catastrados, colindancias y áreas exactas.

¿Cuáles son las fincas exactas que se segregan según los artículos 1 y 2 de la Ley 10893?


El artículo 1 identifica la primera finca madre con la matrícula 4-129248-000 del partido de Heredia, plano catastrado H-0938420-1990, ubicada en el distrito 1° San Antonio, cantón 7° Belén, provincia de Heredia. Naturaleza original: destinada a área de parque. Mide 7.778,38 m² y colinda al norte con Avenida Brasil y área comercial; al sur con Avenida Argentina y área de reserva; al este con área de reserva de Alberto Alfaro Espinoza; al oeste con calle Las Américas y área comercial de Rodolfo de la Espriella Zeledón.
El artículo 2 identifica la segunda finca madre con la matrícula 4-129247-000, plano catastrado H-0938237-1990, en el mismo distrito y cantón. Naturaleza original: destinada a zona comunal. Mide 3.970,77 m² y colinda al norte con Avenida Chile y área de reserva; al sur con acequia en medio Eduardo Gonzalez Monde; al este con Municipalidad de Belén y Juan Bautista Ugalde Castro; al oeste con calle Colombia y Bloque O. De cada una de estas fincas se segrega un lote de 717 m² con planos catastrados nuevos H-23640-2023 y H-23822-2023 respectivamente.

¿Para qué se va a usar el lote que muta su naturaleza a zona comunal en el Residencial Belén?


El artículo 3 inciso 1 de la Ley 10893 establece con precisión el destino: el lote segregado de la finca matrícula 4-129248-000 (que originalmente era parque) muta su naturaleza demanial a zona comunal con el fin de ampliar el salón multiuso del Residencial Belén. Este es el motivo principal y la causa fáctica que justificó la tramitación de la ley.
La ampliación del salón multiuso responde a una necesidad concreta de la comunidad del Residencial Belén: el salón existente se quedó pequeño para los eventos vecinales, asambleas de la asociación de desarrollo, capacitaciones, actividades culturales y celebraciones comunitarias. Al ampliar el salón sobre un área que estaba clasificada como parque, la municipalidad consigue espacio adicional sin tener que adquirir terreno privado. La compensación funcional la garantiza el artículo 3 inciso 2: el lote que se muta de zona comunal a parque preserva la dotación recreativa al aire libre del barrio, evitando que el cambio reduzca el área verde total disponible para los vecinos.

¿Qué pasa con el lote que muta a parque según el artículo 3 de la Ley 10893?


El artículo 3 inciso 2 establece que el lote segregado de la finca matrícula 4-129247-000 (originalmente zona comunal) muta su naturaleza demanial a parque con el fin de resguardar integralmente el área recreativa de la comunidad. Este movimiento es el complemento natural del cambio anterior: al transformar un sector originalmente comunal en parque, la municipalidad consolida y protege el área recreativa al aire libre.
La elección del verbo resguardar integralmente en el texto legal no es casual. Sugiere que el cambio busca blindar esa zona contra futuros usos incompatibles (construcciones, edificios comunales adicionales, infraestructura privada) y consolidarla como espacio verde y recreativo permanente. Una vez declarada como parque, el lote queda sometido a las reglas estrictas que el Código Municipal y la jurisprudencia constitucional aplican a las áreas verdes urbanas: protección reforzada, prohibición de construcción, mantenimiento como bien de uso público y dificultad jurídica para una nueva mutación demanial. Es decir, el cambio no solo ajusta el uso, sino que eleva el grado de protección de esa porción de terreno.

¿Quién puede corregir errores registrales en la inscripción de los lotes de la Ley 10893?


El artículo 4 de la Ley 10893 faculta expresamente a la Notaría del Estado para que enmiende errores o defectos que eventualmente pueda señalar el Registro Público, así como cualquier otro dato registral o notarial que sea necesario para la debida inscripción de los documentos en el Registro Nacional.
Esta cláusula es habitual en leyes especiales que autorizan segregaciones y mutaciones demaniales, porque los planos catastrados, las colindancias y las medidas a veces presentan inconsistencias menores entre el plano oficial, la información del Registro Inmobiliario y el texto legal. La Notaría del Estado, dependencia adscrita a la Procuraduría General de la República, tiene competencia para corregir defectos sin necesidad de tramitar una nueva ley. Sin esta facultad, cualquier error tipográfico o discrepancia técnica obligaría a iniciar un proceso legislativo nuevo o un proceso registral complejo, atrasando indefinidamente la inscripción. Con esta autorización, la Notaría del Estado puede emitir escrituras correctivas que se inscriben directamente en el Registro Nacional, agilizando la materialización efectiva de las segregaciones y mutaciones autorizadas.

¿Por qué se necesita una ley especial para cambiar el uso de fincas municipales en Belén?


La razón está en el régimen jurídico de los bienes municipales de dominio público. El artículo 261 del Código Civil define los bienes de dominio público como aquellos destinados al uso público y al servicio público, incluyendo plazas, calles, parques, áreas verdes y zonas comunales en urbanizaciones. La Sala Constitucional ha reiterado en múltiples fallos que estos bienes son inalienables, imprescriptibles e inembargables mientras conserven su afectación demanial.
Cuando una urbanización se desarrolla, los desarrolladores ceden a la municipalidad ciertas áreas con un destino específico (parque, zona comunal, áreas verdes) según los porcentajes mínimos exigidos por el INVU y el Plan Regulador. Una vez recibidos por la municipalidad, esos bienes quedan amarrados al destino con el que ingresaron al patrimonio municipal. Cambiar ese destino —incluso entre dos usos públicos como parque y zona comunal— exige una ley formal de la Asamblea Legislativa que autorice expresamente la mutación demanial. La Ley 10893 cumple esa función para Belén, y por eso describe con tanto detalle las fincas, los planos catastrados, las colindancias y los nuevos usos.

¿La Ley 10893 vende terrenos públicos o solo cambia su uso?


La Ley 10893 no vende ni desafecta los lotes del patrimonio municipal. Lo único que hace es habilitar dos operaciones: (1) segregar lotes de 717 m² de cada una de las dos fincas madre, lo cual es un acto registral técnico que crea fincas nuevas a partir de fincas mayores existentes; y (2) mutar la naturaleza demanial de los lotes segregados, intercambiando los usos previos.
Después de la mutación, los lotes siguen siendo propiedad de la Municipalidad de Belén y siguen siendo bienes de dominio público. No hay transferencia a particulares ni a otras instituciones, no hay venta, no hay arrendamiento, no hay concesión de uso privativo. Lo que cambia es la finalidad pública concreta a la que están destinados: el lote que era parque ahora será zona comunal con un salón multiuso; el lote que era zona comunal ahora será parque protegido. Esta diferencia es clave porque preserva la protección constitucional del patrimonio municipal y blinda los lotes contra cualquier acto futuro de privatización indirecta. Cualquier ulterior cambio de destino requeriría una nueva ley especial.

¿Cuándo entra en vigencia la Ley 10893 que autoriza la segregación de fincas en Belén?


La Ley 10893 establece en su parte final que rige a partir de su publicación, sin vacatio legis ni transitorios. Esto significa que desde el día de su publicación en La Gaceta, la Municipalidad de Belén está habilitada legalmente para iniciar los trámites administrativos y registrales necesarios para materializar las segregaciones y mutaciones demaniales autorizadas.
Sin embargo, la materialización registral efectiva de las segregaciones y mutaciones requiere pasos adicionales: (1) que la municipalidad otorgue las escrituras de segregación y mutación demanial mediante la Notaría del Estado; (2) que esas escrituras se presenten al Registro Nacional para su inscripción; (3) que se subsanen, en su caso, los defectos o errores que el Registro señale, conforme al artículo 4. Mientras esos pasos no se completen, en el folio real de las fincas matrículas 4-129248-000 y 4-129247-000 todavía aparecerán los usos previos. Una vez inscritas las nuevas fincas segregadas con sus naturalezas mutadas, el cambio queda oponible erga omnes y la municipalidad puede ejecutar las obras de ampliación del salón multiuso del Residencial Belén.

¿Pueden los vecinos del Residencial Belén oponerse a la ampliación del salón multiuso autorizada por la Ley 10893?


Una vez aprobada por la Asamblea Legislativa y publicada en La Gaceta, la Ley 10893 tiene plena fuerza jurídica y la mutación demanial autorizada queda firme en el plano normativo. La oposición política previa (durante el trámite legislativo, en sesiones del Concejo Municipal o en audiencias de comisión) ya quedó superada por la voluntad expresa del legislador. Los vecinos no pueden, por la vía administrativa ordinaria, revertir la autorización legislativa.
Lo que sí podrían hacer los vecinos en circunstancias específicas: (1) interponer una acción de inconstitucionalidad ante la Sala Constitucional si consideran que la ley violenta principios constitucionales como el derecho al ambiente sano (artículo 50 de la Constitución), la protección reforzada del patrimonio municipal o el debido proceso en la disposición de bienes públicos; (2) solicitar a la municipalidad audiencias públicas sobre cómo se ejecutará la ampliación del salón multiuso (diseño, impacto ambiental, plazos), aunque el cambio de uso ya esté autorizado; (3) presentar denuncias si la municipalidad realiza obras que excedan lo autorizado en la ley o si construye en áreas no incluidas en la segregación. Para evaluar la viabilidad de cada vía conviene asesorarse con un abogado especialista en derecho municipal y constitucional.


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