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El reconocimiento del derecho a una vivienda digna constituye uno de los pilares esenciales del Estado Social de Derecho costarricense, estableciendo un vínculo indisoluble con la dignidad humana y el desarrollo integral tanto de la familia como de la sociedad en su conjunto. Esta garantía fundamental trasciende la simple provisión de un refugio temporal, abarcando dimensiones complejas que incluyen la seguridad jurídica de la tenencia, las condiciones de habitabilidad adecuadas, la asequibilidad económica y el acceso efectivo a servicios básicos indispensables.
La materialización del derecho a la casa propia se presenta como la base material ineludible para el ejercicio pleno de otras libertades y derechos sociales reconocidos en el ordenamiento jurídico nacional. Esta interconexión de derechos cobra especial relevancia en el contexto actual, donde Costa Rica enfrenta desafíos estructurales significativos en materia habitacional que demandan una respuesta integral y coordinada del Estado.
La magnitud del déficit habitacional que experimenta el país evidencia la urgencia de fortalecer los mecanismos existentes para garantizar el acceso a una vivienda digna. Según estimaciones recientes, la necesidad cuantitativa supera las 148,000 unidades habitacionales, mientras que el déficit cualitativo, que comprende viviendas en condiciones deficientes o situaciones de hacinamiento crítico, afecta a más de 750,000 unidades a nivel nacional.
Esta problemática se agudiza considerablemente por la existencia de una desconexión estructural entre la oferta del mercado inmobiliario y la capacidad económica real de la población costarricense. Los indicadores revelan que aproximadamente el 90% de la oferta habitacional nueva se orienta hacia el 30% de los hogares con mayores ingresos del país, dejando a la mayoría de las familias sin opciones viables para acceder a la casa propia a través de mecanismos de mercado convencionales.
La Constitución Política de la República de Costa Rica establece un andamiaje normativo sólido que, aunque no consagra de manera autónoma el derecho a la vivienda digna en su catálogo de derechos fundamentales, articula un conjunto de garantías sociales que le otorgan pleno reconocimiento como derecho social y genera obligaciones ineludibles para el Estado costarricense.
El fundamento constitucional más explícito se encuentra en el artículo 65, que establece de manera imperativa que «El Estado promoverá la construcción de viviendas populares y creará el patrimonio familiar del trabajador». Esta disposición trasciende el ámbito de una mera declaración programática, constituyendo una obligación directa de intervención activa por parte del Estado en el sector habitacional, orientada específicamente a garantizar el acceso a la casa propia para las clases trabajadoras y los sectores de menores ingresos.
La interpretación de este precepto debe realizarse desde una perspectiva integral, reconociendo que la vivienda digna no solamente funciona como un refugio básico, sino que constituye un activo fundamental para la estabilidad económica familiar y el desarrollo social. El concepto de «patrimonio familiar del trabajador» introduce una dimensión patrimonial que vincula directamente el derecho habitacional con la seguridad económica de las familias costarricenses.
El mandato constitucional se fortalece considerablemente cuando se interpreta de manera sistemática con otros artículos fundamentales contenidos en el Título V sobre Derechos y Garantías Sociales. El artículo 50 constitucional impone al Estado el deber ineludible de procurar «el mayor bienestar a todos los habitantes del país, organizando y estimulando la producción y el más adecuado reparto de la riqueza».
En este contexto normativo, el acceso a una vivienda digna se configura como un componente esencial e indispensable de ese «mayor bienestar» al que hace referencia la Constitución. Simultáneamente, la promoción del patrimonio familiar a través del acceso a la casa propia se transforma en un mecanismo clave para lograr un «adecuado reparto de la riqueza», estableciendo una conexión directa entre la política habitacional y los objetivos de justicia social del Estado costarricense.
El artículo 51 constitucional complementa este marco al consagrar la protección especial del Estado a la familia, definida como «elemento natural y fundamento de la sociedad». Una vivienda digna y segura constituye la base material indispensable para la estabilidad, la cohesión y el desarrollo adecuado de la unidad familiar, por lo que su provisión efectiva representa una consecuencia lógica y necesaria de esta protección constitucional.
La redacción constitucional original, característica de la época de su promulgación en 1949, enmarca el derecho a la vivienda digna principalmente dentro del ámbito de protección al trabajador y a la familia.
Esta concepción histórica, que concebía la política habitacional como un instrumento prioritario de estabilidad social y laboral, contrasta significativamente con interpretaciones más contemporáneas que han sido fuertemente influenciadas por el desarrollo del derecho internacional de los derechos humanos.
Las corrientes interpretativas modernas conciben el acceso a la casa propia como un derecho humano universal e individual, aplicable a toda persona por el simple hecho de su condición humana, independientemente de su situación laboral o familiar específica. Esta tensión entre la letra original de la Constitución y su interpretación evolutiva, desarrollada a la luz de las obligaciones internacionales asumidas por Costa Rica, constituye un punto central para comprender el alcance actual y las proyecciones futuras de este derecho en el ordenamiento jurídico nacional.
El compromiso de Costa Rica con la garantía del derecho a la vivienda digna se ve sustancialmente reforzado y ampliado por su adhesión a diversos tratados internacionales de derechos humanos, los cuales, según el artículo 7 de la Constitución Política, poseen autoridad superior a las leyes ordinarias del ordenamiento jurídico interno.
La Convención Americana sobre Derechos Humanos, aunque no menciona explícitamente el derecho a la casa propia, establece en su artículo 26 sobre Desarrollo Progresivo el compromiso de los Estados Parte de «adoptar providencias […] para lograr progresivamente la plena efectividad de los derechos que se derivan de las normas económicas, sociales y sobre educación».
La jurisprudencia desarrollada por la Corte Interamericana de Derechos Humanos y la interpretación sistemática de este artículo, analizada conjuntamente con otros instrumentos como el Protocolo de San Salvador adicional a la Convención Americana en materia de Derechos Económicos, Sociales y Culturales, han consolidado progresivamente la inclusión del derecho a una vivienda adecuada dentro de esta obligación de desarrollo progresivo que vincula jurídicamente al Estado costarricense.
El marco general de protección se especifica y profundiza considerablemente en convenciones internacionales dirigidas específicamente a grupos en condición de vulnerabilidad. La Convención Interamericana sobre la Protección de los Derechos Humanos de las Personas Mayores establece la obligación estatal de asegurar que esta población disfrute de «una vida plena, independiente y autónoma, con salud, seguridad, integración y participación activa».
Estas condiciones resultan prácticamente inalcanzables sin garantizar el acceso a una vivienda digna, segura y accesible que responda a las necesidades específicas del envejecimiento. De manera similar, la Ley para la Promoción de la Autonomía Personal de las Personas con Discapacidad, fundamentada en la Convención Internacional sobre los Derechos de las Personas con Discapacidad, consagra el derecho a la «autonomía personal» y a una «vida independiente».
Esta normativa implica necesariamente el reconocimiento de la potestad de elegir y habitar una vivienda accesible y adaptada, con los apoyos técnicos y humanos necesarios para garantizar la plena inclusión social. El concepto de vida independiente trasciende la mera adaptación física de los espacios, abarcando la disponibilidad de servicios de apoyo y la integración comunitaria efectiva.
El conjunto de instrumentos internacionales ratificados por Costa Rica transforma sustancialmente la obligación estatal, trascendiendo la simple construcción de unidades habitacionales para abarcar dimensiones cualitativas complejas. Mientras que la Constitución se enfoca en «viviendas populares» de forma genérica, el derecho internacional redefine los estándares de «calidad» de esa vivienda en función de las necesidades específicas y diferenciadas de cada grupo poblacional.
La normativa sobre discapacidad introduce los conceptos de «vida independiente» y «autonomía personal», exigiendo no solamente accesibilidad física sino también adaptabilidad funcional de los espacios habitacionales. La convención sobre personas mayores añade las dimensiones críticas de «seguridad» e «integración comunitaria» para prevenir el aislamiento social y garantizar el envejecimiento en el lugar.
Por su parte, el Código de la Niñez y la Adolescencia enfatiza la necesidad fundamental de un «entorno familiar y comunitario» estable y protector que garantice el desarrollo integral de las personas menores de edad. En consecuencia, el Estado costarricense ha asumido el compromiso de implementar una política de vivienda digna diferenciada y multifacética, que contemple el diseño universal, las adaptaciones específicas para la discapacidad, los entornos comunitarios seguros para el envejecimiento activo y la estabilidad residencial para la protección de la niñez.
El Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo constituye la entidad rectora en materia de ordenamiento territorial y provisión directa de soluciones habitacionales en Costa Rica. Su Ley Orgánica le confiere un mandato dual fundamental que abarca tanto la planificación macro a nivel nacional como la ejecución directa de proyectos habitacionales.
En su función de planificación estratégica, el INVU tiene la atribución esencial de preparar «planos reguladores para todos los conglomerados urbanos» según establece el artículo 5a de su ley constitutiva, con el objetivo primordial de promover el uso adecuado del suelo y el crecimiento ordenado y sostenible de las ciudades costarricenses. Esta competencia lo posiciona como el ente técnico especializado en la definición de las condiciones urbanísticas que deben regir el desarrollo habitacional en el territorio nacional.
Paralelamente, el Instituto tiene un mandato de ejecución directa orientado a «proporcionar a las familias costarricenses que carezcan de alojamiento adecuado» la posibilidad real de obtener una vivienda digna, con una atención preferente y prioritaria dirigida hacia la «clase de más bajos recursos» según lo establece el artículo 4c de su normativa constitutiva.
La ley orgánica del INVU le asigna adicionalmente la responsabilidad crítica de promover la «eliminación gradual de las áreas urbanas de las construcciones y viviendas insalubres o peligrosas» conforme al artículo 5ch. Esta función resulta particularmente relevante en el contexto de los asentamientos informales que caracterizan significativamente el paisaje urbano costarricense, especialmente en la Gran Área Metropolitana.
La normativa posiciona al INVU como el principal asesor técnico del Estado y coordinador de las iniciativas públicas en materia de vivienda digna y urbanismo, lo que teóricamente lo convierte en el eje central de la política habitacional nacional. Sin embargo, la efectividad de esta función coordinadora depende considerablemente de la capacidad institucional y de los mecanismos de articulación con otras entidades del sector público y privado.
El Banco Hipotecario de la Vivienda opera como el «ente rector del Sistema Financiero Nacional para la Vivienda», diferenciándose claramente del INVU en cuanto a que su función principal no consiste en la construcción directa de viviendas, sino en la gestión integral del financiamiento del sector habitacional costarricense.
Su ley de creación le asigna la responsabilidad fundamental de «obtener recursos, coordinar la adecuada distribución de los que recauden las entidades autorizadas y destinarlos exclusivamente a los fines que señala esta ley» según el artículo 5a, así como «determinar la política financiera general del Sistema» conforme al artículo 6j.
El BANHVI se configura como el cerebro financiero de la política de casa propia, canalizando los subsidios estatales principalmente a través del Bono Familiar de la Vivienda y promoviendo programas de crédito accesibles para diferentes segmentos poblacionales. Su mandato incluye explícitamente la «atención prioritaria de las personas en condición de pobreza y pobreza extrema», así como de otros grupos vulnerables específicos como mujeres jefas de hogar, personas con discapacidad y adultos mayores.
El Instituto de Desarrollo Rural representa un cambio paradigmático desde la reforma agraria tradicional hacia un enfoque integral de «desarrollo rural territorial». Esta perspectiva concibe el desarrollo como un proceso multidimensional que abarca aspectos económicos, sociales, culturales e institucionales, donde la vivienda digna constituye un componente crucial para el arraigo territorial y el desarrollo comunitario.
Las funciones del INDER incluyen la promoción del «arraigo e integración de la población habitante de los territorios rurales» mediante, entre otros instrumentos, «los servicios de vivienda, salud y educación» según el artículo 5j de su ley constitutiva. Esta competencia reconoce que el acceso a la casa propia en el medio rural trasciende la dimensión habitacional para convertirse en un factor determinante del desarrollo territorial sostenible.
La coexistencia de estas tres instituciones autónomas crea un diseño institucional complejo que, aunque especializado, presenta desafíos significativos para la coordinación efectiva. El INVU se especializa en planificación urbana y ejecución directa, el BANHVI en el financiamiento y gestión de subsidios, mientras que el INDER aborda el desarrollo rural territorial.
La normativa analizada no establece un mecanismo jerárquico o de coordinación vinculante que obligue a estas instituciones a alinear de manera efectiva sus planes estratégicos y operativos. Esta fragmentación estructural puede generar importantes desafíos para la ejecución de una política de vivienda digna cohesiva a nivel nacional.
Los planes reguladores desarrollados por el INVU podrían no corresponderse adecuadamente con las prioridades de financiamiento establecidas por el BANHVI, o los proyectos de desarrollo rural territorial del INDER podrían carecer del apoyo técnico y financiero especializado del Sistema Financiero Nacional para la Vivienda. Esta potencial descoordinación trasciende los problemas meramente administrativos para constituir un desafío estructural en el diseño institucional que puede obstaculizar significativamente la materialización integral del derecho a la casa propia.
La política habitacional costarricense se sustenta en un sistema financiero robusto y especializado, diseñado específicamente para facilitar el acceso a la casa propia, con particular énfasis en los sectores de la población con menores ingresos y en condición de vulnerabilidad socioeconómica.
El eje central de la política financiera lo constituye el Sistema Financiero Nacional para la Vivienda, creado con el objetivo principal de «fomentar el ahorro y la inversión nacional y extranjera, con el fin de recaudar recursos financieros para procurar la solución del problema habitacional» que afecta al país.
Este sistema integra al BANHVI como ente rector y a un conjunto diversificado de «entidades autorizadas» que incluye bancos públicos y privados, mutuales, cooperativas y asociaciones solidaristas, las cuales operan como los brazos ejecutores del sistema, canalizando efectivamente los fondos hacia los beneficiarios finales. La estructura busca combinar estratégicamente la rectoría pública con la capilaridad y eficiencia operativa del sector financiero para optimizar la colocación de créditos y subsidios habitacionales.
El principal instrumento de subsidio directo del Estado costarricense es el Bono Familiar de la Vivienda, financiado a través del Fondo de Subsidios para Vivienda (FOSUVI). Este fondo se nutre principalmente de dos fuentes de financiamiento claramente identificadas: un porcentaje de al menos el 18.07% de los ingresos del Fondo de Desarrollo Social y Asignaciones Familiares (FODESAF) y el 70% de la recaudación del Impuesto Solidario para el Fortalecimiento de Programas de Vivienda, conocido popularmente como el impuesto a las casas de lujo.
El Bono Familiar de la Vivienda se concibe como un subsidio no reembolsable, es decir, una donación directa del Estado, destinado específicamente a familias con ingresos que no excedan el equivalente a seis salarios mínimos de un obrero no especializado de la construcción. Esta focalización busca garantizar que los recursos públicos se dirijan efectivamente hacia las familias que más necesitan apoyo estatal para acceder a la casa propia.
Los beneficiarios prioritarios del programa incluyen a las familias de escasos recursos económicos, así como grupos vulnerables específicos como personas con discapacidad, personas adultas mayores sin núcleo familiar de apoyo y mujeres jefas de hogar. El bono puede utilizarse para diversas modalidades habitacionales, incluyendo la compra de lote y construcción simultánea, construcción en lote propio, compra de vivienda existente, o para financiar reparaciones, ampliaciones y mejoras de viviendas actuales.
La focalización del Bono Familiar de la Vivienda ha demostrado ser notable en términos de llegada a las poblaciones objetivo. Según datos oficiales de la Memoria Institucional 2024 del BANHVI, el 83% de los bonos otorgados se destinó a familias ubicadas en los dos estratos de ingresos más bajos del país, y un 66% de los recursos fue asignado a hogares con jefatura femenina, evidenciando un claro enfoque de género y de atención prioritaria a la pobreza.
Estudios de impacto han demostrado que la efectividad del Bono Familiar de la Vivienda trasciende su impacto inmediato en la reducción del déficit habitacional. Una evaluación de impacto encontró que los bonos de vivienda digna tienen un efecto positivo y significativo a largo plazo en el éxito educativo de los hijos de las familias beneficiarias, aumentando los años totales de educación formal y la probabilidad de concluir la educación secundaria, especialmente en zonas rurales donde el acceso educativo tradicionalmente ha sido más limitado.
Paralelamente al FOSUVI, que se enfoca en subsidios directos, opera el Fondo Nacional de Vivienda (FONAVI) con un objetivo complementario: «proveer recursos permanentes y del menor costo posible para la financiación de los programas habitacionales del Sistema» a través de la concesión de créditos en condiciones preferenciales.
El FONAVI funciona como un mecanismo de segundo piso, canalizando recursos financieros a las entidades autorizadas para que estas otorguen préstamos en condiciones favorables a las familias costarricenses. Adicionalmente, busca actuar como un motor de reactivación económica al movilizar capital hacia el sector construcción, generando empleo y dinamizando la economía local.
Recientemente han surgido programas innovadores que buscan integrar la política de vivienda digna con otras áreas del desarrollo socioeconómico. Un ejemplo destacado es el Programa de «Vivienda Productiva», diseñado específicamente para familias que desarrollan o desean desarrollar un emprendimiento económico desde su hogar.
Este modelo combina estratégicamente recursos del FOSUVI para subsidiar la parte habitacional de la solución con recursos del Sistema de Banca para el Desarrollo (SBD) para financiar el componente productivo, creando una sinergia efectiva entre el derecho a la casa propia y el fomento del desarrollo económico familiar y comunitario.
No obstante los avances registrados, la estructura financiera del principal programa de subsidios presenta una vulnerabilidad estructural significativa que merece atención. Originalmente, el Bono Familiar de la Vivienda funcionaba como un crédito a largo plazo sin intereses, lo que implicaba un retorno gradual de capital al fondo, aunque fuera a valor nominal y en un plazo extendido.
La posterior reforma normativa que lo convirtió en una donación directa, si bien simplificó considerablemente los trámites administrativos y alivió la carga financiera para las familias beneficiarias, eliminó por completo esta fuente de retroalimentación de capital. Como resultado, el FOSUVI se volvió completamente dependiente de las transferencias del presupuesto nacional vía FODESAF e impuestos específicos.
Esta dependencia total lo hace particularmente susceptible a las fluctuaciones de las finanzas públicas y a los cambios en las prioridades políticas de cada administración gubernamental. Esta vulnerabilidad se ha reflejado concretamente en una disminución preocupante en la cantidad de bonos entregados en los últimos años, pasando de 11,428 bonos otorgados en 2021 a 8,222 en 2023, lo que representa una reducción del 36% en apenas dos años.
El marco jurídico costarricense establece protecciones específicas que reconocen las necesidades particulares de diversos grupos en condición de vulnerabilidad, asegurando que el derecho a la vivienda digna se materialice de manera que promueva efectivamente su inclusión social, seguridad integral y desarrollo pleno.
El Código de la Niñez y la Adolescencia aborda el derecho habitacional desde la perspectiva de la protección integral del menor de edad. Aunque no contiene un artículo específicamente titulado «derecho a la vivienda», su articulado consagra principios que implican directamente este derecho fundamental. El artículo 30 establece el «derecho a la vida familiar», que incluye explícitamente el derecho de las personas menores de edad a «crecer y desarrollarse» al lado de sus padres y a «permanecer en su hogar».
Esta disposición protege la estabilidad residencial como un componente esencial del bienestar infantil y del desarrollo psicosocial adecuado. El reconocimiento de la importancia del hogar trasciende la dimensión física para abarcar la estabilidad emocional y el desarrollo de vínculos familiares sólidos que constituyen la base del desarrollo integral de la personalidad.
El artículo 31 del Código consagra el «derecho a la educación en el hogar», estipulando que se debe asegurar a las personas menores de edad la «convivencia familiar y comunitaria» como elementos fundamentales de su desarrollo. El Código reconoce explícitamente que este derecho puede verse amenazado por razones socioeconómicas y, en tales circunstancias, obliga a las instituciones públicas a intervenir activamente para preservar la unidad familiar.
Se establece el mandato estatal de brindar las oportunidades necesarias para superar la problemática familiar, proveyendo asistencia integral y capacitación laboral a los padres, con el objetivo específico de evitar la separación del menor de su núcleo familiar por causas relacionadas con la pobreza. Esta constituye una medida de protección indirecta pero poderosa del derecho a la casa propia, ya que busca fortalecer la capacidad económica de la familia para proveer un hogar estable y seguro.
La Ley para la Promoción de la Autonomía Personal de las Personas con Discapacidad representa un avance normativo significativo al vincular directamente el acceso a la vivienda digna con los principios fundamentales de autonomía y vida independiente. Esta normativa establece herramientas jurídicas innovadoras como el «garante para la igualdad jurídica» según el artículo 5 y la «asistencia personal humana» conforme al artículo 12.
Estos instrumentos están diseñados específicamente para empoderar a las personas con discapacidad en la toma de sus propias decisiones, incluyendo las decisiones fundamentales sobre dónde y cómo vivir, con quién convivir y qué tipo de apoyos requerir para desarrollar su proyecto de vida de manera autónoma.
La ley reconoce explícitamente la «vivienda» como una de las «necesidades básicas» dentro de la «canasta básica normativa» según el artículo 2h, estableciendo así su carácter de derecho fundamental para las personas con discapacidad. Adicionalmente, introduce el concepto innovador de «canasta derivada de la discapacidad» conforme al artículo 2i, que contempla específicamente los costos adicionales asociados a la discapacidad.
Esta canasta incluye las adaptaciones necesarias en el hogar para garantizar la accesibilidad física, la funcionalidad de los espacios y la disponibilidad de apoyos técnicos y humanos requeridos para la vida independiente. Este marco conceptual permite calcular de manera más precisa y justa el apoyo económico que una persona con discapacidad requiere para lograr una vida autónoma en una vivienda adecuada, sentando las bases normativas para una política de subsidios más equitativa y efectiva para esta población.
Para las personas adultas mayores, el derecho a la vivienda digna se interpreta y desarrolla a la luz de la Convención Interamericana sobre la Protección de los Derechos Humanos de las Personas Mayores. Este instrumento internacional, aunque no contiene un artículo específico sobre vivienda, establece el derecho fundamental a una «vida plena, independiente y autónoma», así como el derecho «a la seguridad y a una vida sin ningún tipo de violencia».
Estos derechos implican que una vivienda digna para las personas adultas mayores no solamente debe ser físicamente accesible y funcionalmente adecuada, sino que también debe estar ubicada en entornos seguros y comunitarios que efectivamente prevengan el aislamiento social, el abandono y todas las formas de maltrato o abuso.
El marco normativo nacional muestra coherencia significativa con estas obligaciones internacionales. La Ley del Sistema Financiero Nacional para la Vivienda, en su artículo 50, incluye explícitamente a los «adultos mayores carentes de núcleo familiar» como beneficiarios prioritarios del Bono Familiar de la Vivienda.
Esta disposición reconoce la vulnerabilidad particular de este grupo poblacional y alinea efectivamente la principal herramienta de subsidio habitacional del país con el mandato de protección especial derivado del derecho internacional de los derechos humanos. La inclusión específica de adultos mayores sin familia evidencia el reconocimiento estatal de que el envejecimiento puede generar situaciones de vulnerabilidad habitacional que requieren atención diferenciada y prioritaria.
El análisis exhaustivo del marco jurídico e institucional del derecho a la vivienda digna en Costa Rica revela un sistema normativo robusto y progresista en su concepción teórica, pero que enfrenta desafíos estructurales significativos en su implementación práctica, generando una brecha considerable entre las aspiraciones normativas y la realidad habitacional que vive la población costarricense.
Costa Rica ha desarrollado un andamiaje legal y constitucional detallado y avanzado que consagra efectivamente el derecho a la vivienda digna como un derecho social fundamental. Desde el mandato constitucional de promoción de vivienda popular establecido en el artículo 65, pasando por una arquitectura institucional especializada y diferenciada, hasta la implementación de mecanismos de financiamiento focalizados y protecciones específicas para grupos vulnerables basadas en estándares internacionales de derechos humanos, el marco normativo es exhaustivo y técnicamente sólido.
Sin embargo, este robusto entramado legal contrasta marcadamente con una realidad social caracterizada por déficits habitacionales significativos. El país enfrenta un déficit habitacional cuantitativo estimado oficialmente en 148,553 viviendas, mientras que el déficit cualitativo alternativo, que incluye viviendas con daños estructurales o en condiciones de hacinamiento crítico, afecta aproximadamente a 759,055 unidades habitacionales a nivel nacional.
Esta brecha estructural se ve exacerbada por una profunda desconexión entre la oferta del mercado inmobiliario y la capacidad económica real de la población costarricense. Los indicadores disponibles revelan que casi el 90% de la oferta de vivienda nueva en el país está diseñada y dirigida hacia el 30% de los hogares con mayores ingresos, con más de la mitad de los proyectos inmobiliarios ofreciendo precios entre $100,000 y $200,000.
En contraste, solamente un 3% de las opciones disponibles en el mercado formal se encuentran por debajo de los $75,000, dejando a la gran mayoría de la población costarricense, que es precisamente a la cual el marco legal pretende proteger y apoyar, sin opciones viables para acceder a la casa propia a través de mecanismos de mercado convencionales.
La materialización efectiva del derecho a la vivienda digna enfrenta varios desafíos estructurales que limitan significativamente la efectividad de las políticas públicas implementadas. El primero de estos desafíos se relaciona con la coordinación interinstitucional.
Como se analizó previamente, la estructura tripartita conformada por INVU, BANHVI e INDER, aunque especializada y técnicamente competente, carece de un mecanismo de rectoría unificado y vinculante que garantice la coherencia estratégica. Esta fragmentación institucional puede derivar en políticas desarticuladas, donde la planificación urbana, el financiamiento habitacional y el desarrollo rural territorial no operan de manera sinérgica, dificultando una respuesta integral y coordinada al problema habitacional nacional.
La ausencia de mecanismos de coordinación vinculante puede resultar en duplicación de esfuerzos, uso ineficiente de recursos públicos y, más crítico aún, en la generación de vacíos de cobertura donde ciertas necesidades habitacionales no son atendidas adecuadamente por ninguna de las instituciones especializadas.
El segundo desafío estructural se relaciona con la sostenibilidad financiera del sistema. El principal programa de subsidios, el Bono Familiar de la Vivienda, depende casi en su totalidad de transferencias del presupuesto nacional, lo que lo hace particularmente vulnerable a las fluctuaciones de las finanzas públicas y a los cambios en las prioridades políticas de cada administración gubernamental.
Esta dependencia presupuestaria se ha traducido en una reducción preocupante y sistemática en la entrega de bonos en los últimos años. La disminución de 11,428 bonos entregados en 2021 a 8,222 en 2023 representa una reducción del 36% en apenas dos años, lo que limita significativamente la capacidad del Estado para atender la creciente demanda habitacional y cumplir efectivamente con sus obligaciones constitucionales e internacionales.
El tercer desafío estructural se vincula con el acceso al suelo habilitado para desarrollo habitacional. La escasez y el alto costo del suelo servido, especialmente en la Gran Área Metropolitana donde se concentra la mayor demanda habitacional, constituyen una de las barreras más críticas para el desarrollo de proyectos de vivienda de interés social.
La gestión de terrenos estatales para fines habitacionales ha sido calificada por diversos estudios como ineficiente y descoordinada, lo que agrava el problema de acceso al suelo y encarece artificialmente los proyectos de vivienda dirigidos a poblaciones de menores ingresos. La falta de un banco de tierras públicas adecuadamente gestionado limita las opciones para desarrollar proyectos habitacionales en ubicaciones apropiadas y con costos accesibles.
El cuarto desafío identificado se relaciona con la focalización territorial de los programas habitacionales. Existe una desalineación evidente entre la distribución geográfica de la necesidad habitacional y la asignación efectiva de recursos públicos. La Región Central, que concentra el 62% de la población nacional y el 65% de los asentamientos informales del país, es paradójicamente la región que recibe la menor cantidad de Bonos Familiares de Vivienda en términos relativos.
Esta falla en la focalización territorial evidencia una deficiencia en la planificación estratégica que impide dirigir la inversión social hacia las zonas más críticas y con mayor concentración de déficit habitacional, reduciendo la efectividad e impacto de los programas gubernamentales.
Para cerrar la brecha entre el marco normativo y la realidad habitacional, y para abordar efectivamente los desafíos estructurales identificados, resulta imperativo crear un mecanismo de rectoría o coordinación vinculante en el sector habitacional. Esta reforma institucional podría ser liderada por el Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos (MIVAH), dotándolo de la potestad legal necesaria para alinear los planes estratégicos y operativos del INVU, BANHVI e INDER.
Esta coordinación fortalecida aseguraría la implementación de una política de vivienda digna unificada y coherente, donde la planificación del uso del suelo, las prioridades de financiamiento y las estrategias de desarrollo rural y urbano respondan a una visión nacional integral y coordinada. La creación de un sistema de información habitacional unificado facilitaría la toma de decisiones basada en evidencia y mejoraría la eficiencia en la asignación de recursos.
En el ámbito financiero, se debe explorar la creación de mecanismos complementarios al Bono Familiar de la Vivienda que permitan una mayor sostenibilidad financiera y reduzcan la dependencia total de las transferencias presupuestarias. Las opciones incluyen la reintroducción de componentes de crédito blando con subsidios a la tasa de interés, la creación de fondos de garantía para facilitar el acceso al crédito a familias de ingresos medios-bajos, y el desarrollo de esquemas de ahorro programado con contrapartida estatal.
Estas alternativas podrían diversificar las fuentes de financiamiento, ampliar la cobertura del sistema y crear mecanismos de sostenibilidad financiera a largo plazo que no dependan exclusivamente de las fluctuaciones del presupuesto nacional. La implementación de instrumentos financieros innovadores como los bonos verdes para vivienda sostenible podría atraer inversión privada y promover estándares de construcción ambientalmente responsables.
La gestión del suelo para proyectos de interés social requiere una reforma integral que incluya la creación de un «banco de tierras públicas» efectivo. Este mecanismo debería identificar y reservar terrenos propiedad del Estado aptos para el desarrollo habitacional, y simplificar significativamente los trámites administrativos para su traspaso y habilitación.
La planificación territorial debe priorizar la construcción en zonas urbanas consolidadas para aprovechar la infraestructura existente y evitar la expansión urbana descontrolada que caracteriza actualmente el crecimiento de las ciudades costarricenses. La implementación de instrumentos de gestión del suelo como la contribución de mejoras y la captura de plusvalías podría generar recursos adicionales para financiar proyectos de vivienda de interés social.
Se requiere un reajuste fundamental en los criterios de asignación del Bono Familiar de la Vivienda para asegurar una mayor correspondencia con la distribución geográfica real del déficit habitacional. Esto implica dirigir una proporción significativamente mayor de los recursos hacia la Región Central para atender específicamente la problemática de los asentamientos informales urbanos.
Simultáneamente, es necesario fortalecer los programas específicos para poblaciones vulnerables, desarrollando modalidades diferenciadas que respondan a las necesidades particulares de personas con discapacidad, adultos mayores y otros grupos en condición de vulnerabilidad, en plena consonancia con el espíritu progresista de la normativa de derechos humanos que Costa Rica ha ratificado.
La consolidación del derecho a la vivienda digna en Costa Rica requiere una visión integral que trascienda la simple provisión de unidades habitacionales para abarcar dimensiones de desarrollo sostenible, inclusión social y calidad de vida urbana y rural. El fortalecimiento del marco institucional debe acompañarse de innovaciones en el diseño de políticas que promuevan la construcción de comunidades sostenibles e inclusivas.
El desarrollo de programas que integren vivienda, empleo, educación y servicios de salud puede generar sinergias positivas que potencien el impacto de la inversión pública y contribuyan al desarrollo integral de las familias y comunidades costarricenses. La incorporación de criterios de sostenibilidad ambiental en los programas habitacionales puede contribuir tanto a la adaptación al cambio climático como a la reducción de los costos de vida de las familias beneficiarias.
La experiencia costarricense en materia de vivienda digna puede servir como referencia para otros países de la región que enfrentan desafíos similares, demostrando que es posible construir marcos normativos e institucionales sólidos que, con los ajustes y fortalecimientos necesarios, pueden contribuir efectivamente a la materialización progresiva de este derecho humano fundamental.
El camino hacia la plena efectividad del derecho a la casa propia en Costa Rica requiere voluntad política sostenida, recursos financieros adecuados y, fundamentalmente, un compromiso renovado con los principios de justicia social y dignidad humana que inspiraron la construcción del Estado Social de Derecho costarricense.
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